物业公司管理规约(正式版)

第一章 总则

第一条 根据《物业管理条例》、《物业管理条例》、《物业管理若干规定》和相关法律、法规、，首次业主大会制定本管理规约（以下简称“本规约”），对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益和应当履行的义务，以及违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

第二条 首次业主大会通过之后，依法将本规约向本物业所在事处（镇）备案，并在本物业管理区域的显示位置向全体业主张榜公示。

第三条 本规约对本物业的业主、物业使用人、物业服务企业均有约束力。

第四条 业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致。

第二章 物业基本情况

第五条 本物业管理区域的物业基本情况: 物业名称： ； 坐落位置： ； 物业类型： ； 建筑面积： ； 物业管理区域四至：

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东至：____________________________； 南至：____________________________； 西至：____________________________； 北至：____________________________；

第六条 根据有关法律法规和物业买卖合同的约定，业主享有下列共用部位、共用设施设备的所有权：

（一）共用部位：包括本物业管理区域内和单幢建筑物的共用门厅、楼梯间、走廊、通道、扶手、护栏、户外墙面、电梯井道、房屋主体承重结构（含基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板）、屋顶、各种设备间、架空层、采光井____________________________等；

（二）共用设备：包括本物业管理区域内和单幢建筑物共用的上下水管道、落水管、水泵、水箱、二次供水设备、电梯、发电机组、电线、天线、变配电设备、消防设备、共用部位照明设备、安防监控系统设备、燃气线路、避雷装置、空调设备___________________等； （三）共用设施：包括本物业管理区域内的道路、绿地、人造景观、路灯、围墙、大门、排水沟（渠、池）、化粪池、污水井、雨水井、垃圾容器、信报箱、宣传栏、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房_____________________等。

第七条 物业管理用房（含业主委员会办公用房）建筑面积为______平方米，其中地上建筑面积为_________平方米，位于______【幢】【座】_____层_____单元_____号和 （注：物业管第 2 页 共 13 页

理用房为多处时，可根据实际情况增加内容）

第 在本物业管理区域内，根据法律法规的规定和商品房买卖合同的约定，以下部位和设施设备属建设单位所有：

（一）未出售的地下停车位、地面停车库； （二）_________________________________； （三）_________________________________。

建设单位在行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响其他业主正常使用物业。

第三章 业主自治管理

第九条 本物业管理区域依法成立业主大会，选举业主委员会委员和候补委员。业主大会是全体业主行使对物业共有部分和公共事务管理权的组织。业主大会的召开、业主大会的表决方式、业主参加业主大会的表决权依照《物业管理若干规定》和相关法律、法规规定实施。全体业主应当积极参加业主大会，无故不参加业主大会且不书面回复送达的会议表决事项及表决情况的业主，视为同意与会多数业主的表决意见。

下列事项由业主通过业主大会共同决定：

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则； （二）选举或者更换业主委员会委员；

（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和计费方式；

（四）选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集、管理和使用专项维修资金；

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（六）申请改建、重建建筑物及附属设施； （七）物业管理区域内公共收益的分配和使用；

（八）授权业主委员会就物业管理纠纷事件进行法律诉讼； （九） 。

决定第（五）、(六)、（七）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议按业主大会议事规则的约定召开，可每年召开一次。临时会议由业主委员会根据业主大会议事规则的规定，或经20%以上的业主提议应当组织召开。

第十条 业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项。本物业管理区域的业主委员会每届任期5年，业主委员会设委员 人、候补委员 人（候补委员不超过委员人数40%）。

业主委员会履行以下职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）管理和监督物业共用部分的经营情况，按照业主大会的决

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定实施公共收益的管理、分配和使用，并定期进行公布；

（六）定期公布物业服务费用的预算和决算；（本项适用于实行酬金制的物业管理）；

（七）执行业主大会决定的其他事项。

第十一条 业主委员会委员可以连选连任。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。业主委员会委员任期内因故出缺时，从侯补委员中按照得票多少依次递补为委员，并在本管理区域内进行公示。

业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止： (一) 收受物业服务企业或者有利害关系业主提供利益的； (二) 向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐利害关系人就业的；

(三) 本人或者直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的；

(四) 无正当理由拒不缴纳物业管理费或者专项维修资金等不履行业主法定义务的；

(五) 无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的； (六) 以书面形式向业主大会提出辞职的；

(七) 根据法律、法规规定不宜继续担任业主委员会委员的。 第十二条 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音、违反规定饲养动物、违章搭建、违章装修、占用通道、拒付物业服务费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

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业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民提起诉讼。

第四章 物业的使用和管理

第十三条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业；业主对物业的专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，承担相应义务，不得以放弃权利而不履行义务。

第十四条 业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第十五条 业主应按建筑规划设计用途使用物业。因特殊情况需要改变设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。

第十六条 业主需要装饰装修房屋的，应在开工前向本管理区域的物业服务企业申报登记，并与其签订装饰装修管理服务协议。 业主应当按照法律法规规定和装饰装修管理服务协议的约定，遵守装饰装修的注意事项，不得从事法律法规规定的禁止行为，不得违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构、改变建筑设计使用功能。

业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。本物业管理区域的装饰装修施工时间为 ，其他时间不得施工。

第十七条 业主因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设

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备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第十 业主应按有关规定合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改。

第十九条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

第二十条 业主及物业使用人应当对其建筑外立面（含建筑幕墙）、附加设备和附加设施实施定期检查、清洗和维护；按时检查和更换有使用保质期的材料和饰品；及时加固或者拆除出现安全隐患的建筑外立面及附加设备、附加设施（如：幕墙、窗户的玻璃及构件，阳台设施等），消除安全隐患。

第二十一条 业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。

第二十二条 在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。

第二十三条 本物业管理区域内禁止下列行为：

1、违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变建筑设计使用功能；

2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备，包括占用、损坏公共绿地、树木、园林景观等；

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3、违章搭建、私设摊点，擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂写、刻画、设立广告牌；

4、擅自在建筑外立面上安装雨阳篷，将防盗防护设施装在建筑外立面（如：窗户外侧）、封闭阳台；非指定位置安装空调外机、影响观瞻和危害公共安全的设施；在无专用设施的阳台栏板、外窗窗台外侧摆设花盆等饰品。

5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声，燃放烟花爆竹；

6、随意停放车辆，堵塞消防通道，鸣喇叭； 7、超载和不按安全要求使用电梯的行为；

8、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物，以及高空抛物； 9、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动或者其他不道德的行为；

10、 ； 11、法律、法规禁止的其他行为。

第二十四条 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：

1、按有关规定办理相关饲养许可证件，不得在共用部位和相关场地随意放养，或者随意排放动物粪便；

2、动物进入共用部位和相关场地时必须专人看护，不得对他人人身安全和合法权益造成危害；

3、 。

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第二十五条 业主大会依法选聘物业服务企业对本物业进行物业管理活动，书面签订物业服务合同，并向全体业主公示。

物业服务企业应认真履行物业服务合同的各项约定；业主应依照物业服务合同的约定对物业服务企业的服务工作进行配合和监督，共同做好本物业的管理。

第四章 物业的维修养护

第二十六条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第二十七条 因维修养护物业确需进入相关业主的专有部分时，物业服务企业或他人应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

第二十 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入业主专有部分进行维修或处置但无法通知相关业主的，物业服务企业可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。

第二十九条 因维修养护物业或者维护公共利益的需要，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。

第三十条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

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第三十一条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。

第三十二条 专项维修金包括建设单位按规定缴纳的首期专项维修资金和业主按规定缴存的日常专项维修金。专项维修金用于物业保修期以外的维修或更新改造。业主、业主委员会应当依照国家和相关法规、规范性文件的要求使用和管理专项维修资金。

单幢建筑物的共用部位、共用设施设备的维修养护责任由该幢建筑物内全体业主承担，维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该幢建筑物面积的比例分摊；本小区内全体业主共同享有的共用部位、共用设施设备的维修养护责任，由本小区全体业主承担，维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占本小区内总建筑面积的比例分摊。

第五章 业主的共同利益

第三十三条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业以下权利：

1、根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

2、以批评、规劝、公示、向有关行政管理部门报告等必要措施

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制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为；

3、要求相关业主、物业使用人因违反本规约造成他人损失的应给予经济赔偿；

4、对欠缴物业服务费、日常专项维修资金、水电费的业主和使用人进行公示并依法进行追讨；

5、配合相关部门在本物业管理区域开展相关活动。 第三十四条 物业服务企业应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。

第三十五条 本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制(酬金制）方式。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)。建设单位向房屋买受人承诺减免或者优惠物业服务费的，其物业服务费由建设单位按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳。

物业服务费用（物业服务资金）是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应当履行交纳物业服务费用的义务。

第三十六条 物业服务企业根据业主委员会的授权，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，按规定办理有关手续。物业服务企业的经营费用不得超过经营收入的百分之 。扣除物业服务企业经营费用后的经营收益属全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以依照业主大会的决定作为其他事项的支出。

第六章 违约责任

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第三十七条 业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民提起诉讼。

第三十 业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民提起诉讼。

第三十九条 建设单位未能履行本规约约定义务的，业主和物业服务企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据本规约向人民提起诉讼。

第七章 附 则

第四十条 本规约所称物业的专有部分，是指由单个业主依法登记取得的使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。

第四十一条 业主转让或出租物业时，应提前书面告知物业服务企业，并要求物业继受人或承租人在租赁合同中承诺遵守本规约。

第四十二条 本规约向所属事处（镇）报备，业主委员会、物业服务企业各存一份，并向全体业主公示。

第四十三条 本规约自首次业主大会通过之日起生效。

使用说明：

一、本示范文本由建设与管理局制定，仅供业主大会制定《管理规约》参考使用；

二、业主大会可依照法律法规和物业的实际情况对本示范文本中

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的条款内容进行选择、修改、增补或者删减。

三、本示范文本中所称业主是指房屋的所有权人，包括房屋的买受人和未售房屋的所有权人即开发商。

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