物业住户手册

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住户手册 XXXX

目 录

永成公司致辞 …………………………………………………………………………………02 XXXX物业概况 ……………………………………………………………………………03 物业管理服务指南 ……………………………………………………………………………03 （一） 物业管理公司…………………………………………………………………………03 （二） 服务承诺………………………………………………………………………………03 （三） 物业管理公司主要管理职责…………………………………………………………03 （四） 物业管理公司主要服务内容…………………………………………………………04 （五） 接待服务………………………………………………………………………………05 （六） 维修服务………………………………………………………………………………05 （七） 物业管理费用的用途及交费时间……………………………………………………05 （八） 特约便民服务…………………………………………………………………………06 （九） 业主、住用人联络途径及投诉要求…………………………………………………07 重点提示 ………………………………………………………………………………………08 精神文明公约 …………………………………………………………………………………08 小区管理规定 …………………………………………………………………………………10 （一） 环境卫生管理规定……………………………………………………………………10 （二） 园林绿化管理规定……………………………………………………………………10 （三） 房屋装修管理规定……………………………………………………………………11 （四） 小区治安管理规定……………………………………………………………………12 （五） 机动车辆管理规定……………………………………………………………………13 （六） 进出登记管理规定……………………………………………………………………14 （七） 商业网点管理规定……………………………………………………………………14 （八） 消防管理规定…………………………………………………………………………15 （九） 防台须知………………………………………………………………………………16 宁波市城市房屋使用安全管理条例 …………………………………………………………17

01 XXXX物业管理有限公司

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业主临时公约 …………………………………………………………………………………23 前期物业管理服务协议 ………………………………………………………………………27 承诺书 …………………………………………………………………………………………33

XXXX物业管理有限公司

XXXX管理处致辞

尊敬的业主、住用人： 您好！

在您的热切期盼和关注下，XXXX正式为您所使用了！

XXXX物业管理有限公司（以下简称“我公司”）作为XXXX的初期物业管理企业，在此，谨代表公司全体员工对您的入住表示最诚挚的欢迎！从现在起。我们奖为您提供热情、周到、完善的专业化物业管理服务，希望“有困难找物业”的工作准则使您的生活更方便、更快捷！为了把XXXX建设成为一个安全、文明、整洁、舒适、和谐的高品位生活社区，我公司将继续推行“热忱、优质、开拓、进取”的服务宗旨。全力实施公司“情满业主、诚信服务、业主的满意是我们永恒的主题”的服务承诺！当前，我们在XXXX项目中从严要求，以高标准、高档次为目标，已充分做好入住的各项准备工作。

为维护小区的正常生活秩序，塑造小区的整体形象，也为了保障您的切身利益，请您在入住前务必仔细阅读本手册，明确你我双方的权利、责任和义务，并希望您在签署《XXXX前期物业管理协议》后，与我们携手共同管理好小区的日常事务。

我们的工作离不开您的支持与配合，在今后的服务过程中，公司衷心希望得到您的意见很建议以有效促进工作的改进与完善。同时，也希望通过我们的努力工作，使您体会到真正意义上的“安居乐业”。实现您所期待的“和谐、温馨、便捷”的家园梦想。

感谢您的大力支持！祝我们合作愉快！

XXXX物业管理有限公司

XXXX管理处

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XXXX物业概况

XXXX是由具有国家一级开发资质的宁波宁兴房地产开发集团投资，并由该公司控股的宁波市宏基置业有限公司携多年开发经验倾力打造。该小区总建筑面积72686.平方米，由26幢多层住宅、沿街商业用房及相关配套等建筑物组成，位于光明南路东侧，周边为镇、地税局、国税局、派出所等行政机关，紧邻规划中的农贸市场，距镇最大的公园——汝湖公园仅数步之遥。

小区内景观绿地设置多种休闲、健康、娱乐设施，绿地与环境与人文完美结合。小区绿化环境优美，并实现智能化管理，并配置周界红外线防越报警系统、闭路电视监控、可视对讲防盗系统、24小时巡更管理及背景音乐和紧急广播系统等，使您的安居乐业确保平安。小区周边有学校、菜场、银行、商业街等，给您的尊崇生活带来高效便捷。

物业管理服务指南

一、 物业管理公司

1、 公司名称：XXXX物业管理有限公司 2、 管理处名称：XXXX管理处 3、 办公地址：XXXX10幢102室 4、 服务热线：62158085

二、 服务承诺

为营造小区文明优美的居住氛围，使全体业主、住用人享受到安全、整洁、和谐、舒适的居住环境，本物业管理处全体员工将依据余姚市物业管理行为服务规范，竭尽全力为您提供优质、高效、专业、系统的管理服务。

1、 仪容仪表

全体员工仪表整洁、仪容大方、穿着制服、佩戴上岗证。 2、 服务态度

接待业主、住用人态度和蔼、讲究礼貌、用语规范、答询耐心、热情公道。 3、 工作效率

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住户手册 XXXX

按照公司的服务标准，提前或在规定时间内完成业主的咨询、报修或其它求助事项的处理，无搪塞、无推脱。

4、 工作质量

辖区环境优美、整洁，日常维修“工完、料净、场地清”。业主对维修工作质量的评价，当日维修当日反馈。

5、 安全管理

封闭式管理，24小时安保服务，执行定次、不定时巡逻检查，所有智能化安全系统开通，即时监控。

三、 物业管理处主要管理职责

1、 根据有关法律、法规结合辖区实际情况，制订本小区物业管理方案，建立健全房屋、设备设

施及物业管理处内部管理制度。

2、 负责做好房屋的接管、移交工作，负责房屋装修申请单的填报、装修过程检查监督工作。 3、 负责辖区内公共环境、绿化养护、安全防范、消防管理、车辆管理、日常养护工作，配合社

区居委会做好社区文化建设工作，为住户、使用人营造安全、熟食的居住环境。 4、 负责各类公共设施设备的运行控制和维修保养，保证小区楼宇设备设施的正常运行。 5、 受理业主、住用人的报修、求助、投诉，提供上门维修等特约服务。

6、 负责对违反辖区管理规定，各类违章装修、损坏楼宇设备设施等现象进行核实并报有关部门

予以处理。

7、 合理调配使用业主交纳的各项物业管理费用，定期向业主公布公共设施维修费专项资金财务

收支状况。

8、 代表业主就市政公用设施有关事务与水电供应部门、消防、、通讯、环卫、环保等单位

进行沟通协调。

9、 随时根据业主、住用人的实际需要增设代办、代购等特约服务项目。

四、 物业管理处主要服务内容

1、房屋共有部位（如外墙面、楼梯间等）和共用设施、设备（消防设施、水池、共用上下管线、水泵房等）的维修、养护、管理，确保正常运行。

2、小区共用设施、附属建筑物、构筑物及附属配套设备（如道路、市政管线、化粪池窨井、公共绿地等）的维修、养护和管理。 3、装修管理及制止违章搭建。

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4、治安消防、公共秩序（如安全巡逻、监控、消防、车辆、公共场所等）的日常秩序维持和管理。 5、公共环境卫生（如出入口、公共走廊、楼梯、信报箱、道路、公共部位门窗、垃圾桶、果壳箱等）的保洁、擦洗。

6、对公共绿地、花木等的养护与管理。 7、为业主、住用人提供多层的特约便民服务。

五、 接待服务

为了方便业主、住用人报修、求助，特约服务接待中心，本服务接待中心树立“以人为本”的服务理念，发扬学习创新、追求卓越、团结协作、奉献社会的企业精神，牢记“热心、诚心、耐心、细心、贴心、放心”的服务宗旨，竭诚为您提供优质服务。接待服务的内容为：房屋装修、报修服务；特约查询服务；突发事件处理及业主投诉服务；各种费用收取和其他求助服务。接待服务时间采取24小时接待制。接待服务方式为白天由管理员在服务中心受理，夜间报修服务工作由安保负责受理。

六、 维修服务

您可以采用电话或上门报修等形式要求提供服务，服务接待中心管理员将按照您所报修的内容，填写维修服务单，安排维修人员。我们的维修人员一般将在接单后20分钟内到达，紧急情况立即到达并提供维修服务；若您想预约维修，我们维修人员将根据双方约定的时间，提前5分钟到达，提供维修服务。

收取费用后 结束维修服务 业主 验证签字 清理 维修现场 实施 维修工作 服务中心 接到报修 根据报修内容 填写维修服务单 维修人员持服务单 在规定时间上门维修 七、 物业管理费用的用途及交费时间

1、 XXXX物业收费标准 项目 住宅 综合服务费 0.33元/月·平方米 公共设施日常维修费 建筑装潢垃圾清运费 40.0元/年·套 40.0元/年·套 1.5元/平方米 2.00元/平方米 停车费 按余姚市发展计划局批文 非住宅 0.45元/月·平方米 05 XXXX物业管理有限公司

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2、 综合服务费：主要用于管理人员工资，包括基本工资、按规定提取的福利费、养老保险金和

国家规定的各种补贴：管理服务费用，包括公共环境卫生清洁、共用设备设施管理、安保、绿化管理、交通秩序管理、办公等物资消耗；税金和利润等。

3、 公共设施设备维修费（专款专用）：主要用于房屋主体，公共设施设备日常维修养护，日常维

修费不够支出时经业主代表大会议定，由业主按规定分摊，若有盈余则移至下一年度滚动使用。

4、 特约服务费：用于物业管理公司为满足业主、住用人需要并受其委托而提供其它个别服务所

需费用。

5、 物业管理费交费时间：

（1）当房屋交付时使用，业主（住用人）应预缴一年的物业管理费用。

注：物业管理费以开发商开出的“房屋交付通知单”时间的次月为起始时间，开始计算。 （2）每年交纳一次，交费时间为7月1日至7月15日。

6、违约责任：业主、住用人应按规定如期缴纳上述各项费用，如延期缴付，物业管理公司可按延期天数，每天加收3‰的滞纳金。若拒交，物业管理公司有权采取公示缴付措施，直至业主交纳为止，也可以通过法律手段解决。

八、 特约便民服务

随着业主、住用人生活水平的不断提高，物业管理公司根据实际情况，为全体业主、住用人提供各项特约便民服务（包括无偿服务、有偿服务），以满足广大业主、住用人的需要。

特约服务项目及价目表

类别 代订报刊、杂志 代请家教 临时代管小件物品 无偿 服务 代叫的士 代租汽车 代购车船、飞机票 代办旅游手续 代订牛奶 特约服务项目 价格 单位 备注 06 XXXX物业管理有限公司

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代办有线电视开户 代办电话开户 安装吊灯、日光灯 换门锁（材料自备） 更换、检修开关、插座 查线、换线 换填流器 木门修理 有偿 安装灯具、门铃（不含材料） 服务 修理、更换电表、水表（不含材料） 修理、更换水阀、水龙头、各类软管（不含材料） 疏通下水道（支管） 钟点工 家用电器检修、小修 修理窗帘、拉窗等（不含材料） 10-30 10-30 30 10-40 10 30 10 30 5-15 30-60 盏 个 台 次 次 次 只 次 次 次 小时 次 次 按市场价 按市场价 按市场价 九、 业主、住用人联络途径及投诉要求

为了提高服务效能，避免不必要的误会及阻延，除紧急时间外，业主需要咨询或有合理化建议、投诉，请直接拨打电话或赴XXXX管理处理；另外设有意见箱，以便加强与业主的沟通。 我们真诚地欢迎业主、住用人共同参与物业管理、监督我们的服务和管理，但您在提出宝贵意见和建议的同事，请留下姓名及联系方式，以便我们与您联系及回复。若投诉有关人员请尽可能摘录其胸卡上的编号和姓名，以便调查处理。

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重点提示

一、业主（代办人凭委托证明，携业主和本人身份证及复印件）到物业管理处领取钥匙，同

时缴纳首期物业管理综合服务费、房屋共用部位和公共设施日常维修费及其他代付款项。填写有关登记表格，与物业管理公司签署《前期物业管理服务协议》，并领取《住户手册》。 二、领取钥匙后，携带“房屋设施设备验收单”在管理人员的陪同下按“验收单”内容逐一

核对，若发现有损坏和缺件等情况，及时填写在“验收单”内，以便物业管理处向有关单位联系，尽快整改。逾期视作完好齐全处理。

三、业主、住用人有权对物业管理公司及管理人员进行监督和投诉，并有义务按时缴纳各项

管理费用，配合管理人员开展各项管理工作。

四、房屋出租的，出租人应在租赁协议中明确各项物业管理费用支付方式，未明确的由业主

支付。租赁协议须在管理处备案。

五、请您仔细阅读本手册内容，了解小区各项管理规定，以利于我们更好地管理小区，更好

地为您服务。谢谢您的合作！

精神文明建设公约

为把XXXX建设成为一个安全、文明、整洁、舒适、和谐的高品位生活社区，特制定精神文明建设公约如下，希望所有业主、住用人和出入小区的人员共同遵守： 一、自觉遵守国家和地方有关法律法规，遵守社会公德和家庭美德。 二、自觉遵守小区各项规章制度，积极为小区管理提出合理化建议。 三、居民团结互助，文明居住，邻居和睦，关心老人和残疾人。

四、生活方式文明、健康、科学。崇尚社会新风，移风易俗，不搞封建迷信活动。 五、积极参加物业管理公司、居委会组织的各项文艺活动和相关知识的培训。 六、遵守“文明守则”和市民“十不规范”。

七、积极参加“五好家庭”和“五好墙门”的评比活动。

八、物业管理公司与业主、住用人建立友好关系，团结互爱、同心协力共创文明小区。 九、业主、住用人自觉按时缴纳物价部门核准的各项费用。

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市民“十不”规范

一、不随地吐痰 三、不损坏公物 五、不乱穿马路 七、不说粗话脏话 九、不乱堆乱占

二、不乱扔垃圾 四、不毁坏绿地 六、不在公共场所吸烟 八、不乱涂乱贴 十、不随地便溺 市民文明守则

一、热爱祖国、热爱家乡 三、讲究卫生、梅花环境 五、关心集体、爱护公物 七、相信科学、移风易俗 九、语言文明、礼貌待人

二、遵纪守法、维护公德 四、诚实守信、优质服务 六、尊师重教、勤奋学习 八、尊老爱幼、邻里和睦 十、艰苦奋斗、建设宁波 小区管理“十不准”

一、不准违法建筑和搭盖 三、不准乱摆摊点、沿街叫卖 五、不准乱涂、乱画、乱张贴 七、不准饲养家禽、家畜和家犬 九、不准、搞封建迷信活动

二、不准乱停乱放车辆 四、不准乱倒垃圾和污水 六、不准乱丢果皮、纸屑和杂物 八、不准攀折花木、损坏公物 十、不准在公共场所晾晒 09 XXXX物业管理有限公司

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小区管理规定

一、 环境卫生管理规定

为保持小区环境清洁卫生、整洁优美，加强小区环境卫生管理，特制定本规定： 1、 维护小区环境卫生，创造清洁、舒适的生活环境人人有责。

2、 任何人都应尊重清卫人员的劳动成果，不准随地乱扔瓜皮果壳、纸屑及其他杂物，不得

随地吐痰、乱丢烟蒂、乱倒垃圾、乱泼污水，保持花园、河流、公共通道、商业街的清洁卫生。

3、 管理处配有清洁工，负责公共场所的清洁卫生和垃圾清运，对小区内道路、绿化带、楼

宇内外保洁，垃圾日产日清。请住户将生活垃圾袋装后放入固定的垃圾桶内。 4、 为保证居民生活安宁，清洁环境，减少疾病发生，小区内不得随意饲养家禽、家畜。如

饲养宠物，须按规定办理有关手续，并且不得影响他人的日常生活和公共环境卫生。 5、 任何业主、住用人不得在楼梯、走廊、屋顶等房屋共用部位占用、堆放、吊挂物品，禁

止在道路、路边、绿化带和其他公共场所晾晒、堆放物品。

6、 未经物业公司许可，任何单位、个人不得擅自在公共场所张贴、悬挂任何广告牌、标语

或物品，禁止在任何场所乱写、乱画、乱刻。

7、 住户委托他人进行室内装修时，施工期间应保持公共环境卫生整洁，装潢垃圾及时放到

指定地点，如发现有破坏公共环境卫生行为的，将根据《余姚市环境卫生管理条例》处罚。

8、 进入小区运送物品的车辆，应装卸完好，不得将车上的东西撒落在小区内，违者有义务

清扫运出。

9、 住户不得向窗外或空中乱丢任何东西，一经发现，责令其打扫干净外，对造成后果的，

应承担一切责任。

10、小区内严禁焚烧会产生有害气体的物品或制造各种污染事件。

11、维护小区环境和谐，对于发生有影响他人安宁的各种噪音（如敲击、高音响）的住户，物业公司有权制止。车辆进出严禁鸣号，违反者，物业管理中心将给予警告。

二、 园林绿化管理规定

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为保持小区优美、清新、舒适的居住环境，加强小区绿化管理，特制定本规定： 1、 爱护小区内花草树木及各项园林设施。

2、 禁止攀折花木，或在树上拉铁丝和绳子挂晒物件等。 3、 禁止在绿化带内嬉戏、玩耍堆放物品，放养宠物和违章搭建。 4、 禁止往绿化带内倾倒污水和乱扔垃圾，焚烧纸屑、物品。

5、 任何车辆不得在草坪上行驶；不得损坏绿化设施或将任何公共绿化小品窃为私有，不得

使用绿化专用水龙头清洗衣物。

6、 违反上述规定的罚款由有关部门按规定执行，未成年者的罚款由其监护人（家长）支付。

三、 房屋装修管理规定

为保障房屋结构安全和外观完整，维护业主、住用人的生命财产安全，特制定本规定： 1、 住户在进行装修时必须遵守《宁波市城市房屋使用安全管理条例》的有关条款执行，物

业公司将按有关规定结合小区情况进行管理，对违反装修规定的住户须将改变部分恢复原状，以达到规定的要求，一切费用由该用户支付。

2、 住户在装修工程施工前一星期内须向物业公司提供装修图纸、管道、电器安装图，告知

装修方案，经物业公司及有关部门审核后，住户方可动工，并在规定时间内装修完毕。装修时，住户必须严格遵守有关规定，对更改暗埋的电器、管道必须在填封前请物业管理处核实施工图。住户若要求装空调室外机、除固定位置外，其余均须报物业公司同意，按小区统一规定位置安装。

3、 业主必须在领取钥匙向物业管理处缴纳综合服务管理费、公共设施维修费及装修垃圾清

运费。

4、 业主所聘的装修施工人员在开工前必须到物业管理处办理登记，同时办理好出入证。凡

无证者，不准进入小区。

5、 所有装修工作须在规定时间内完成，如果需要延期，须向物业管理处补办手续方可继续， 6、 住户搬运装修材料时，应注意楼道等公共部位的保护（楼梯扶手油漆、墙面的粉刷、楼

梯踏步等），若损坏，照价赔偿。

7、 严禁在屋面、阳台、楼顶、绿地、公共场所共有部位进行违章搭建，严禁在外墙墙体凿

壁、破墙开店或改变原外墙色彩，影响楼宇的外观。

8、 顶楼露台不得封闭。阳台封闭，采用塑钢白玻璃，统一安装在阳台内侧。 9、 防盗窗安装不得凸出墙面，同意用不锈钢材料，且要求统一式样。

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10、雨篷安装必须统一规格尺寸、材料色彩，晾衣架、花架按规定尺寸位置安装，以保持原有建筑风格力求统一、规范。

11、脱排油烟机的排烟孔和空调管进户孔在楼宇施工时已预留位置，，不得另行开孔。空调外机必须按原位置放置。

12、太阳能热水器原则上不提倡安装，顶层住户确要安装的，报请物业管理处审批。 13、宅内敷设安装的燃气系统设备中的供气管道和配件不得擅自对其进行拆除、改装或移位。 14、不得擅自改变房屋使用功能和房屋性质，禁止其它任何危害房屋结构安全、改变建筑立面风格及外观原貌等其它事项。

15、严禁将混凝土、砂石、油漆及杂物投入便器及下水道。所有装修垃圾必须由业主装袋后集中堆放到物业管理处指定的堆放点，不得倾倒。违者，责令停止装修。对违规施工者发出整改通知，限期整改，对不听劝告者通过主管部门或行政部门予以处理。

16、商铺统一用不锈钢拉栅门，防盗窗用固定式不锈钢，安装时不得凸出墙面，留出层面落水管总管位置。

17、沿街住宅商铺空调安装位置在离地面2.5米的外墙，并安装好落水管。广告、招牌、灯箱统一安装在门上方的窗户，尺寸按照窗户的尺寸，不得超高或超宽。

18、对承租人或经营者以书面形式预先告知注意事项和装修制定，审核装修方案，协商沟通解决各种装修问题。

19、小区商铺、住户的供水、供电均为一户一表供给，业主不得随意更改。各户室内所有地坪下已埋有线电管、电话线及电视线管等，在装修地板时，应留意不要把管子击破。若因擅自更改、铺设引起损坏或击破管线造成后果的，一切责任由该业主承担。

20、所有装修工作只限在住宅单元内进行，不能在走廊、楼梯或其他公共场地进行（包括工具及材料）。

21、施工中，须采取足够防御措施，以减少装修引起的尘埃及噪音。严禁在晚上8点至早上7点之间进行影响他人的装修行为。

22、不准在小区内的消防栓、水池取水做调制混泥土，清洗地面或其他用途。

23、装修施工队的所有大件器械、工具、材料等进入小区需要事先申请备案，若需搬离时，必须先向物业管理处领取出门证。

24、装修人员必须文明施工，严禁赤足出入工作范围，以防发生意外；装修人员的自行车、电动车、摩托车必须在制定地点停放整齐。

25、装修期间，请各业主妥善保管好自己的物资，以防丢失。

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四、 小区治安管理规定

为了搞好小区安全防范工作，创造安全的生活环境，维护全体业主的公共利益，特制定本规定：

1、 遵守有关法律、法规，保证小区居民生活秩序安全。 2、 维护交通执行，保障小区道路畅通。

3、 对来访人员经核准登记后方可进入小区，流动商贩等闲杂人员不得进入小区。 4、 小区发生治安、盗窃等方面的突发事件应及时与派出所或治安联防人员联系，维护现场

秩序，协助派出所破案。

5、 维护物业公司的各项规章制度，对不遵守制度的业主进行劝阻和制止。 6、 全体业主应积极参与治安防范，增强防范意识。

7、 小区内的经营单位须依法经营，遵守国家、法规，服从物业公司的管理，不得从事

非法经营活动。

8、 下列行为属妨碍公共安全和社会治安秩序的行为，安保人员有权制止和及时处理： 1） 未经物业管理处批准，在小区道路、人行道上施工，对窨井、道路故意损毁，擅自移动

覆盖物、标志牌、防护栏及架空拉线等行为。 2） 非法侵入他人住宅、商业用房，损毁他人财务。

3） 非法携带、存放械及弹药、非法存储、使用炸药、剧毒、易燃、放射性等危险品及管

制刀具。

4） 擅自撬开他人信箱、隐 、毁弃或私拆他人邮件、电报、信函等。 5） 聚众喧闹、酗酒。

6） 利用住宅、商业用房进行盗窃、、卖淫、吸毒活动，传播淫秽录象及制品。 7） 故意损毁路灯、配电箱、消防栓、电表、水表、明暗沟、化粪池等设施，故意损毁园林

绿化。

8） 用气在住宅区击。

违反上述规定者，按小区有关规定和《治安管理条例》处罚。

五、 车辆管理规定

为搞好小区内的机动车辆管理工作，保证小区内道路的通畅，以及住户车辆的安全，特制定本规定，敬请住户能大力支持，共同搞好小区内的交通秩序。

1、车辆出入：凡住户的机动车辆均应到物业管理处办理登记手续，填写车辆登记表，领取车

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辆出入证。所有外来车辆，均要进行车辆登记。未经许可，不得进入小区。

2、车辆停放：应停放在物业管理处指定的位置。车辆停放后，必须锁好车门，关好车窗，车内不要遗留贵重物品；电动车、摩托车必须停放妥当并上好地锁。对于违章乱停放的车辆，物业管理处将对其提出警告。

3、根据《余姚市住宅小区物业管理实施办法》及实施细则有关规定，本小区只提供车位使用，不承担保管和保险责任，车主应自行为车辆投保。

4、禁止入内的车辆：对于3吨以上的货车、7座以上的客车、运输易燃、易爆、剧毒的或有污染性物品的车辆禁止进入小区内。物业指定的清洁车辆，为住户运输罐装生活液化气的车辆以及医疗消防等车辆除外。

5、所有车辆进出泊位，必须遵从安保员的指挥，车速不得超过5公里，不准鸣喇叭，必须安全行驶，如有撞坏小区任何设施，必须照价赔偿。 6、严禁在小区内学习驾驶车辆，一经发现强行制止。

7、不准在小区主干道上装卸货物，不准在公共地方修理汽车及洗车，以保证道路畅通。 8、夜间出入小区的机动车辆，须接受值班管理人员的查询，并主动出示证件，安保人员必须严格执行车辆出入规定，发现可疑情况及时报告。 9、停车费收费标准按照余姚市发展计划局有关文件执行。

六、 进出登记管理规定

为维护本小区的正常秩序，确保住户生活安宁，现对XXXX出入登记管理作出如下规定，请遵照执行。

1、 凡住户在迁入本小区时，均应到物业管理处办理登记手续； 2、 对于各级领导来小区检查工作，由安保员通知公司有关领导接待；

3、 对于住户的来客来访须凭身份证、介绍信、工作证等有效理登记手续后，进入小

区。如无任何有效证件，由住户或安保陪同进入。

4、 进入小区的施工人员在小区居住一个月以内的工作人员应到物业管理处办理临时人员登

记手续，领取临时出入证。

5、 当出入证的有效期结束后，应及时到物业管理处办理换证手续。

6、 对于违反上述规定者，物业管理处将根据实际情况给与谢绝入内，对故意者将交给

门处理。

七、 商业网点管理规定

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1、 所有单位和个人都必须遵守国家有关法令，服从管理，提倡文明经商，礼貌服务，

不得经营明令禁止销售物品及假冒伪劣商品。

2、 商铺店面、招牌错落有致，与周围环境协调和谐；商业街道路整洁，无乱设摊现象；商

品结构合理，网点布局合适，方便业主购买。

3、 任何单位和个人不得擅自扩大营业场地或占用公共场所、通道、路面及在以上地点堆入

货物。

4、 按指定时间和地点停放车辆，装卸货物，保持环境美观，公共通道畅通。

5、 严禁在公共场所、商场门口、公共墙体、树木、电线杆、指路牌上乱贴广告标语，播放

高音喇叭。

6、 不准随地吐痰，不乱扔果壳、烟蒂和垃圾，各店面实行门前“三包”，及时清扫，保持店

内外卫生清洁。

7、 任何人不得擅自改变房屋的结构和用途。为加强消防应急设备的管理，非特殊情况，任

何人不得随意动用消防设备。

8、 加强防火安全管理，商店内外严禁出售和燃放鞭炮或堆放易燃、易爆物品，杜绝火灾隐

患。

9、 按规定及时交纳各项管理费用。 10、

停业、转租、转让、转卖店面时，必须先到物业管理处办理有关手续。

八、 消防管理规定

为了加强消防工作，保护业主和住户的生命财产安全，根据消防条例，特制定本规定： 1、 贯彻“人民消防为人民”和“预防为主、防消结合”的方针，指定防火责任人和专职（义

务）消防员。

2、 任何单位和个人严禁在小区内经营和存放易燃、易爆、易污染物品。

3、 任何单位和个人都有义务和责任维护消防设施，严禁损坏、挪用消防器材，不准埋压水

源，不得占用、堵塞消防通道。

4、 住户要遵守安全用电和安全使用管道煤气的规定，严禁乱拉乱接临时线路、管路，严禁

用其他金属丝代替保险丝。不符合安全要求的线路、开关、照明灯具等电器设备应及时维修或更换。

5、 不允许将几个电器连接在同一个插座，以避免电线负荷过重引起事故 6、 火柴、打火机等物品应放置于儿童不易接触到的地方。

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7、 如防灭火器、消防栓等消防设备的住户，如遇到火情，用户可使用以上设备进灭

火工作。

8、 住户室内配备灭火器必须达到有效压力。

9、 住户在装修时需要使用明火作业，需经物业公司批准，并落实防火措施。

10、为落实消防措施，物业管理处组织了义务消防队，开展防火宣传、普及消防知识，贯彻执行消防条例法规，依法治火。住户遇到问题请及时向物业管理处或安保员联系。 11、发现危害公共消防安全的行为，要及时制止、举报。发生火警，任何人都应该采取补救措施，并及时向“119”报警。

九、 防台须知

出现恶劣天气如台风、暴雨侵袭时，物业管理公司提醒各位住户注意下列防范措施，以保证人身和财物安全：

1、 检查所有门、窗等与外界隔绝装置，特别是窗户等的锁扣、窗挡、窗框等是否牢靠密封，

若有缝隙或松动，应立即采取补救措施。

2、 移走或固定阳台等室外物品，以防被风吹走或刮倒。 3、 勿在玻璃门、窗台附近停留。

4、 检查排水管道是否畅通，以防排水不畅引起积水。 5、 尽量不要外出，等灾害过后再行他事。

6、 恶劣气候过后，迅速核实受灾情况，展开自救、修补以修复正常生活。如有投保，及时

向保险公司索赔。

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宁波市城市房屋使用安全管理条例

2004年3月30日宁波市第十二届人民代表大会常务委员会第九次会议通过 2004年5月28日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准

2004年7月1日起施行

第七章 总 则

第一条 为加强城市房屋使用安全管理，保障人民生命财产安全，根据有关法律法规的规定和本市实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域内城市（含建制镇）建成区已依法交付使用的各类住宅房屋和非住宅房屋的使用安全管理。

第三条 本条例所称房屋使用安全管理，是指房屋装修安全管理、房屋安全鉴定管理和危险房屋防治管理等。

第四条 房屋使用安全管理应遵循预防为主，防治结合，综合治理，确保安全的原则。

第五条 市房地产行政管理部门为全市房屋使用安全管理的主管部门，各县（市）、区房地产管理部门负责辖区内的房屋使用安全管理工作。城建、规划、城市管理、工商、等部门应当按照各自职责，配合做好房屋使用安全管理工作。

第二章 房屋装修安全管理

第六条 房屋装修应当保证房屋的整体性和结构安全，并不得影响毗连房屋的使用安全。 第七条 房屋装修有开凿墙体或楼地面、扩大或移动门窗位置、拆改非承重结构、增设房屋分隔结构、增大房屋使用荷载、改变房屋使用功能或外观等涉及房屋使用安全的行为的，房屋所有人或使用人应当在装修前将装修项目、装修部位、装修时间等内容告知物业管理企业；尚未实行物业管理的，应当告知当地房屋使用安全管理部门。

房屋使用人装修房屋，应当征得房屋所有人的同意。 第

房屋装修工程额在三十万元以上或者建筑面积在三百平方米以上的，应当按规定向工程所在地建设行政管理部门办理建设工程施工许可证;房屋装修工程需要办理建设工程规划许可证的，应当按规定向

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规划部门办理建设工程规划许可证。

第九条 房屋装修禁止下列行为：

（一）拆改承重梁、柱(含构造柱)和基础结构； （二）拆除承重墙体或在承重墙体上开挖门洞； （三）在悬挑楼梯的承重墙上挖洞； （四）在悬挑阳台拖梁部位的墙体挖洞； （五）在楼面板上砌墙及超标准增大荷载； （六）在楼面结构层上凿槽安装各类管道； （七）在房屋顶面上擅自加层建房搭棚； （八）拆改房屋共用设施设备； （九）封闭、侵占房屋共用部位； （十）擅自改变房屋内部设计使用功能； （十一）其他损坏房屋结构的行为。

房屋装修确需拆改房屋主体结构或承重结构的，房屋所有人或使用人应当提供原设计单位或其他具有相应资质的设计单位出具的装修设计方案；没有设计方案的，不得施工。

第十条

非住宅房屋装修时应当实施白蚁预防处理，其所有人或使用人应当与白蚁防治机构签订白蚁预防合同。住宅房屋所有人或使用人可以与白蚁防治机构签订白蚁预防合同。

白蚁防治机构应当在新建成的住宅小区内开展白蚁预防处理活动，提供药剂、技术及咨询等服务。 第十一条

房屋使用安全管理部门应当对房屋的装修现场进行勘查，制止违法装修行为；房屋所有人、使用人、装修施工人员应当接受房屋使用安全管理部门的现场勘查，及时纠正违法装修行为。

在已实施物业管理的住宅小区，房屋使用安全管理部门可以委托物业管理公司对房屋装修行为进行日常管理。

第十二条

因房屋装修而造成相邻房屋管道堵塞、渗漏或结构损坏等影响的，相邻房屋所有人或使用人有权要求装修房屋的所有人或使用人及时疏通、修补、加固，并赔偿相应的损失。

第十三条 房屋装修不得妨碍他人的正常生活、学习和工作。在二十一时至次日七时，不得进行影响他人的装修活动。

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第三章 房屋安全鉴定管理

第十四条 本条例所称的房屋安全鉴定是指对房屋使用安全状况进行鉴别和判定。 第十五条 房屋安全鉴定机构作出的鉴定结论是认定房屋安全状况的依据。

房屋安全鉴定人员应当具备相应的专业知识，取得国家规定的房屋安全鉴定资格证书。

第十六条 房屋所有人、使用人或其他责任人发现房屋有险情或对房屋安全有疑问的，可以申请房屋安全鉴定。

申请房屋安全鉴定，应当提供下列证件和资料： （一）房屋安全鉴定申请书； （二）身份证明；

（三）房屋产权证或证明其产权的其他有效证件，租赁合同或证明与鉴定房屋有相关民事权利的有效证件；

（四）法律、法规规定应当提供的其他资料。 第十七条 下列房屋应当申请房屋安全鉴定： （一）超过合理使用年限的房屋；

（二）学校、营业性娱乐、餐饮场所使用五年未作鉴定的房屋； （三）有危险症状的房屋；

（四）拟拆改主体结构，明显加大荷载，改变承重构件的房屋； （五）拟改变使用性质的房屋；

（六）挤土桩施工，距最近桩基一倍半桩身长度范围内的非桩基础房屋；开挖深度大于三米的基坑，距基坑边两倍基坑深度范围内的非桩基础房屋。

前款第（一）项、第（二）项、第（三）项由房屋所有人或使用人提出申请；第（四）项、第（五）项由房屋所有人提出申请；第（六）项由建设单位在桩基施工或基坑开挖前提出申请。房屋使用安全管理部门发现前款所列房屋的，应当及时通知房屋所有人、使用人或建设单位提出申请。

第十

房屋安全鉴定机构应当在受理房屋安全鉴定申请之日起十个工作日内进行现场勘查，并在现场勘查之日起二十个工作日内，发出房屋安全鉴定书；有明显险情的房屋，应当立即安排鉴定；房屋结构复杂、鉴定难度较大，在二十个工作日内不能鉴定完毕的，应当根据实际情况提出阶段性鉴定文件。

鉴定为危险房屋的，房屋安全鉴定机构应当及时向房屋使用安全管理部门书面报告。 第十九条

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房屋安全鉴定机构对房屋进行安全鉴定时，应当有两名以上鉴定人员参加。鉴定人员现场鉴定时，应当出示房屋安全鉴定资格证书。有关单位或个人应当配合鉴定人员进行正常的房屋安全鉴定活动。

对结构特殊、环境复杂的鉴定项目，房屋安全鉴定机构应当聘请专家或邀请有关部门派员参与鉴定。

第二十条

申请人申请房屋安全鉴定时应当支付房屋安全鉴定费。经鉴定为危险房屋的，房屋安全鉴定费由责任人或房屋所有人承担；经鉴定为非危险房屋的，房屋安全鉴定费由申请人承担。

房屋安全鉴定费按物价部门核定的标准收取。 第二十一条

房屋所有人、使用人或其他责任人对房屋安全鉴定机构的鉴定结论有异议的，可以在收到房屋安全鉴定书之日起三十日内，报请当地或市房屋使用安全管理部门另行指派鉴定人员和有关专家作再次鉴定，再次鉴定结论作为认定房屋安全状况的依据。

第二十二条

房屋安全鉴定依据国家现行的规范和鉴定标准进行。对超过合理使用年限的房屋进行鉴定时，房屋安全鉴定机构应当会同具有相应资质等级的勘察、设计单位进行；对工业建筑、公共建筑及高层建筑等房屋的鉴定，还应当参照有关专业技术标准、规范和规程进行。

第四章 危险房屋防治管理

第二十三条 房屋使用安全管理部门应当加强对房屋安全的日常管理和危险房屋防治的督促检查，对成片房屋超过合理使用年限或鉴定为危险房屋的，应当及时向当地报告，并在各级统一领导下，做好危险房屋的改造和抢险救灾工作。

各级应当将成片危险房屋的改造纳入城市建设规划，统一实施，逐年改造。

第二十四条 房屋所有人、使用人应当经常对房屋进行安全检查，做好历年房屋修缮记录，保全设计施工资料，建立房屋安全档案；在台风、暴雨、汛期季节，应做好排险解危工作。

第二十五条 公民对相邻房屋出现险情可能危及自身人身或财产安全时，有权要求相邻房屋所有人、使用人或造成险情的责任人采取安全措施。对未及时采取安全保护措施的，房屋使用安全管理部门应当责令房屋所有人、使用人或有关责任人限期采取安全措施。

第二十六条 房屋所有人、使用人以及房屋管理单位发现房屋发生白蚁危害的，应当及时向白蚁防治机构报告，并委托白蚁防治机构进行检查和灭治。

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第二十七条 房屋使用安全管理部门应当在接到房屋安全鉴定机构的危险房屋报告书之日起三个工作日内，向房屋所有人、使用人或有关责任人发出危险房屋通知书，提出对危险房屋的处理意见，并督促房屋所有人、使用人或有关责任人及时采取安全措施。

第二十 经鉴定为危险房屋的，房屋所有人、使用人或有关责任人应当按照房屋使用安全管理部门提出的下列处理意见，及时采取安全措施：

（一）观察使用，适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋； （二）处理使用，适用于采取适当安全技术措施后，可解除危险的房屋；

（三）停止使用，适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋；

（四）整体拆除，适用于整幢危险且无修缮价值，必须拆除的房屋。 第二十九条 危险房屋的加固、解危费用按以下原则处理： （一）因不可抗力因素造成房屋险情的，由房屋所有人承担； （二）超过房屋合理使用年限的，由房屋所有人承担；

（三）在房屋合理使用年限内因建设工程质量原因造成房屋险情的，按照《建设工程质量管理条例》的规定由有关单位承担保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任；

（四）因施工、堆放、撞击等人为因素造成房屋险情的，由责任人承担。

第三十条 私有出租房屋经鉴定为危险房屋，出租人因经济困难无力解危的，可以与承租人协议解危，承租人承担的解危费用可以抵扣租金或由出租人分期偿还。

第五章 法律责任

第三十一条 房屋所有人或使用人有本条例第九条房屋装修禁止行为之一的，由房屋使用安全管理部门责令其停止施工、恢复原状或加固，并可处一千元以上一万元以下罚款；情节严重的，并可处一万元以上十万元以下罚款；造成房屋结构、设施损坏的，责令责任人按照规定的标准赔偿损失，赔偿款专项用于该幢房屋的维修与加固。

第三十二条 违反本条例第十条规定，非住宅房屋装修时未实施白蚁预防处理的，由房屋使用安全管理部门责令其改正，并可处二百元以上二千元以下罚款。

第三十三条 因房屋装修造成相邻房屋管道堵塞、渗漏或结构损坏而不及时疏通、修补、加固的，由房屋使用安全管理部门责令装修房屋的所有人或使用人限期疏通、修补、加固，并赔偿相应的损失。

第三十四条 违反本条例第十三条规定，房屋装修施工严重影响他人正常生活、学习和工作的，由

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房屋使用安全管理部门配合门责令立即停止施工，并可处二百元以上一千元以下罚款。

第三十五条 违反本条例第十七条规定，房屋所有人、使用人或建设单位未及时申请房屋安全鉴定的，由房屋使用安全管理部门通知其限期提出申请；逾期仍不提出申请的，由房屋使用安全管理部门指定房屋安全鉴定机构进行鉴定，鉴定费用由相关责任人承担，并可处二百元以上二千元以下罚款。

第三十六条 危险房屋的所有人、使用人或有关责任人不及时采取相应的安全措施的，由房屋使用安全管理部门责令其限期采取安全措施，并可处一千元以上一万元以下罚款。

第三十七条 房屋所有人、使用人或其他责任人拒绝、阻碍房屋使用安全管理工作人员依法执行公务的，由机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处罚；以暴力、威胁方法阻碍房屋使用安全管理工作人员依法执行公务的，依法追究刑事责任。

第三十 房屋安全鉴定人员无证上岗的，由房屋使用安全管理部门责令改正，并可对房屋安全鉴定机构处五百元以上二千元以下罚款。

房屋安全鉴定机构或者白蚁防治机构无故拒绝、拖延房屋安全鉴定或者白蚁防治的，由房屋使用安全管理部门责令改正，并可处一千元以上一万元以下罚款。

房屋安全鉴定人员故意作虚假鉴定的，由所在单位或房屋使用安全管理部门责令改正，并可处二百元以上二千元以下罚款，情节严重的，由市房屋使用安全管理部门注销其房屋安全鉴定资格证书；对房屋所有人、使用人造成经济损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十九条 房屋使用安全管理工作人员玩忽职守、徇私舞弊、违法审批的，由所在单位或上级主管部门责令改正，并给予行政处分；对房屋所有人、使用人造成经济损失的，应当依法承担赔偿责任；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第四十条 军产、宗教产及文物古迹房屋的使用安全管理按国家有关规定执行。

第四十一条 本条例自2001年7月1日起施行。1994年9月6日市发布、1997年7月30日市修改发布的《宁波市城镇住房装修管理规定》同时废止。

宁波市房地产管理局

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业主临时公约

第八章 总 则

第一条 根据《物业管理条例》和相关法律、法规、，建设单位在销售物业之前，制定本临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

第九章

建设单位应当在物业销售前将本临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本临时公约予以的书面承诺，表示对本临时公约内容的认可。

第三条 本临时公约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。

第四条 建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时公约一致。

第二章 物业基本情况

第五条 本物业管理区域内物业的基本情况 物业名称：泗门XXXX

座落位置：余姚泗门镇光明南路以东地块 物业类型：多层住宅 建筑面积：72686.平方米 物业管理区域四至： 东至：谢家路江规划路 南至：泗门国税分局围墙 西至：泗门镇光明南路 北至：规划路

第六条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：

1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共走

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廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等；

2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、照明设施、消防设施、避雷设施等；

3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、河流、景观、桥、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。

第七条 在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：会所 建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。

第三章 物业的使用

第 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。

第十章

业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供气、排水、通行、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第十一章

业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。

第十一条 业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。

第十二条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。

本物业管理区域的装饰装修施工时间为7：00-21：00，其它时间不得施工。

第十三条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第十四条 业主应按有关规定合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改。

第十五条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

第十六条 在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。

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第十七条 本物业管理区域内禁止下列行为：

1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；

2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备； 3、违章搭建、私设摊点；

4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；

5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声； 6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画。 7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动； 8、法律、法规禁止的其他行为。

第十 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：

1、小区内严禁饲养家禽、动物。

2、小区内饲养宠物犬，必须向当地卫生防疫部门、派出所领证，做好日常防设。

第四章 物业的维修养护

第十九条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第二十条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。

相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。 第二十一条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业管理企业可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。

第二十二条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业管理企业的同意，并在约定期限内恢复原状。

第二十三条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

第二十四条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。

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第二十五条 本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。

第五章 业主的共同利益

第二十六条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业管理企业以下权利：

1、根据本临时公约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

2、以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时公约和规章制度的行为； 第二十七条 建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。

第二十 本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。

物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。

第二十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、物业管理企业的同意后，按规定办理有关手续，业主所得收益主要用于补充专项维修资金。

第六章 违约责任

第三十条 业主违反本临时公约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民提起诉讼。

第三十一条 业主违反本临时公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民提起诉讼。

第三十二条 建设单位未能履行本临时公约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据本临时公约向人民提起诉讼。

第七章 附 则

第三十三条 本临时公约所称物业的专有部分，是指由单个业主使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。

本临时公约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。

第三十四条 业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业管理企业，并要求物业继受人签署本临时公约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本临时公约。

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第三十五条 本临时公约由建设单位、物业管理企业和每位业主各执一份。

第三十六条 本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止。

前期物业管理服务协议

本协议当事人

甲方：XXXX物业管理有限公司余姚分公司 乙方： 甲方是指：开发建设单位委托的物业管理企业 乙方是指：购房人（业主）

前期物业管理是指：自本协议签订之日起到业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委

托合同》生效时止的物业管理。

物业名称：《泗门XXXX》

乙方所购房屋销售（预售）合同编号： 乙方所购房屋基本情况：

1、类型： 2、坐落位置： 幢 单元 室 3、建筑面积： 平方米

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋销售（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：

第一条 双方的权利和义务 一、甲方的权利和义务 1、甲方的权利

（1）根据有关法律法规及本合同约定，制定物业管理制度，并将有关制度告知乙方； （2）制止和劝阻乙方违反物业管理制度的行为；

（3）可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理转让给第三方；

（4）向乙方收取物业管理费用，对逾期不交纳的可以向人民起诉；

（5）加强装饰装修管理工作，提前将装饰装修房屋的之一事项和禁止行为书面告知乙方，并负责监督；

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（6）法律法规规定的其他权利。 2、甲方的义务

（1）对房屋共用部位、共用设施设备进行维护与管理；

（2）按有关规定，对市政公用设施、绿化、环境卫生设施进行维护与管理； （3）协助门做好物业管理区域内的安全防范工作； （4）监理健全管理档案资料； （5）编制年度物业管理工作计划；

（6）编制年度物业共用部位、共用设施设备维修资金的使用计划；

（7）每年度的第一季度向乙方公布物业共用部位、共用设施设备、维修资金和共用部位、共用设施设备和相关场地经营收益的收支账目；

（8）向乙方提供房屋自用部位、自用设备设施维修养护等有偿服务； （9）对管区的水池、水渠、假山、河等位置情况设置安全提示牌； （10）向业主大会选聘的物业管理企业办理物业管理移交手续； （11）法律法规规定的其他业务。 二、乙方的权利和义务 1、乙方的权利

（1）按照本协议的约定内容，接受物业管理企业提供的服务；

（2）依据本协议内容监督甲方履行物业管理服务协议，对甲方物业管理服务存在的有关问题提出意见和建议，维护自己的合法权益；

（3）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （4）甲方不按规定擅自提高收费标准的，乙方可拒付； （5）参加首次业主大会，行使投票权； （6）法律法规规定的其他权利。 2、乙方的义务

（1）依据本协议按时向甲方交纳物业管理各项费用； （2）自觉遵守《业主临时公约》和物业管理制度；

（3）装饰装修房屋时，遵守《宁波市房屋使用安全管理条例》及有关规定，并将装修项目、装修部位、装修时间等内容告知甲方，经房管部门或甲方审核后实施。施工期间接受甲方的检查、指导，完工后及时告知甲方进行验收；

（4）装饰装修施工期间，告知装修施工人员出入本物业区域须持有关出入证件；

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（5）遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用规定，不得占用、损坏本物业的共用部位，共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位，共用设施设备的，应事先告知甲方，并在约定的期限内恢复原状、造成损失的，应予赔偿；

（6）遵守物业使用规定，不改变住宅、自行车库和机动车库等使用性质；

（7）转让房屋时，应事先告知甲方，并缴清所欠物业管理费用，同时告知受让人与甲方签订本协议；

（8）对物业使用人因违反本物业管理有关规定动作而造成的损失，损害承担连带民事责任； （9）按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

（10）发现房屋共用部位、共用设施设备需维修的，应及时报修。 第二条 对本物业外立面装修，作如下约定：

1、不得安装防盗窗、花架、雨篷、晒衣架，阳台不得封闭；

2、空调外机安装按规定位置安装，未经审批，不得擅自乱装空调外机，乱打空调洞及其他排气孔；

3、沿街商铺广告牌必须按甲方确定的位置，规定的规格、尺寸、材料要求进行制作安装。 第三条 前期物业管理服务内容 一、房屋共用部位的维护和管理

共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

二、房屋共用设施设备的维护和管理

共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设备等。

三、安全防范

1、协助门做好管区的安全防范工作；

2、建立门卫、安全监控值班制度，确保物业管理区域内处于受控状态； 3、实行不间断巡逻，巡视管区内人员，车辆活动等情况，维护管区秩序； 4、地下车库实行不定时巡查车况，发现问题做好记录，及时处理；

5、处理好违反规定存放在管区内易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有害、有毒、危险物质等。

四、交通秩序管理

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1、机动车辆进出实行记录制度，在物业管理区门口、车库入口处、区内道路等处设置车辆行驶警示牌；

2、机动车辆按规定线路行驶和按指定或划线的车位停放，禁止2吨以上货车和大型客车进入小区，同时谢绝营运车辆进入小区；高度越过2.4米的机动车辆严禁驶入地下车库；

3、对业主有私人车库、车位的，应劝其将车辆停放在车库、车位内； 4、影响卫生的车辆应在管区外冲洗干净后方可进入管区； 5、严格管理载有毒、有害、易爆物品的车辆进入管区内。 五、环境卫生管理

1、公共环境卫生清洁实行16小时滚动保洁工作，垃圾桶、果皮箱内垃圾每天清倒1次，做到生活垃圾日产日清；地下车库的卫生实行定时清扫，保持无杂物、垃圾、积木；

2、绿地卫生每天巡视、清洁一次，保持绿地无杂物、垃圾、果皮、纸屑；

3、楼道台阶卫生每周清扫1次，每月拖洗2次，保持楼道整洁，无杂物堆放、楼梯间窗玻璃每月擦洗1次。楼道间或楼道墙面，目视无蜘蛛网和明显污迹，公共玻璃每周抹布擦净；

4、底层自行车车库窗外玻璃每月擦洗1次； 5、各种设备房地面保持整洁、无杂物堆放； 6、建筑装潢垃圾按指定位置堆放，及时进行清运； 7、定期消灭“四害“。 六、园林、绿化管理

1、适时对绿化进行杂草清除，并做好除虫、修剪、整枝工作，早、涝季节及时做好防旱排涝工作，保证花草树木的正常生长；

2、制止攀折花木及在树木上晾晒衣服行为； 3、设置爱护绿化等提示牌。 七、房屋装修管理

1、制定房屋装饰装修管理服务制度，做好装饰装修管理工作； 2、做好业主装饰装修管理工作，告知业主装修禁止行为及注意事项；

3、装修期间，对装修现场进行巡视与检查，加强治安、消防和房屋安全管理，对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，配合相关部门调解因装修引发的邻里纠纷；

4、业主装修后应进行检查验收，对违反装修协议的要提出处理意见，问题严重的提请有关部门处理。

八、消防管理

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1、对消防监控系统实行24小时值班，做好消防器材、设施的维护检查，并作好检查记录。灭火器检查后应张贴或挂上检查标志，保证消防设备设施正常使用；

2、制订火警应急处理预案，每年不少于一次组织消防队员进行培训、演练、熟悉掌握火灾发生应急处理方法。

九、文明建设

协助社区居委会，积极开展文化娱乐活动，增强业主之间交流，创建文明社区。 第一条 物业管理服务费用 一、物业管理服务费用的收取

1、本物业的管理服务费按余姚市有关部门规定收取。

2、本物业管理综合服务费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积或套计算：（以有关部门核定价格为准）

（1）多层住宅：0.33元/平方米/月 （2）非住宅：0.45元/平方米/月

3、房屋共用设施设备日常维修费，按业主或物业使用人拥有房屋或套计算：40元/套/年 4、空关房的物业管理服务费用，全额由业主或物业使用人交纳； 5、上述物业管理服务费用每年交纳一次，时间为7月1日至7月15日；

6、业主出租物业时，其应该承担物业管理服务费的交纳，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送甲方备案并负连带缴纳责任；

7、公用车库、楼道照明、电子防盗门封闭动作能耗等费用，物价部门已规定的按规定执行，未规定的按实际发生的费用由集体使用人共同分摊。 二、建筑装潢垃圾清运费

1、住宅每平方米1.5元（一次性交纳）； 2、非住宅每平方米2元（一次性交纳）；

3、以后进行二次改造装修的业主应按照本标准再次交纳建筑装潢垃圾清运费。 三、机动车车位使用费有关部门规定的标准执行。

四、业主或物业使用人委托对其房屋自用部位、自有设备进行的维修、养护的、实行有偿服务，费用由双方自行商定。

五、甲方可以根据乙方的委托，提供本协议以外的服务项目，服务报酬由双方商定。

六、在双方自愿的基础上，甲方可以接受供气、供水、通讯、有线电视等单位的有偿委托，但不得向最终用户收取额外费用。

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第二条 违约责任

1、甲方违约协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，给乙方造成损失的，甲方应承担相应的经济赔偿或法律责任；

2、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，给甲方造成损失的，乙方应承担相应的经济赔偿或法律责任；

3、甲方违反协议，擅自提高收费标准的，乙方有权要求甲方清退所收费用，甲方应予退款，并从收交之日起按每天3%付给乙方违约金。

4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3%交纳违约金。

第三条 为维护公众、业主或物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命，协助机关执行任务等突发事件，乙方应积极配合对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。

第四条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第五条 本协议可结合物业实际进行补充，补充的文字具有同等效力。本协议中未规定的事宜，遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第六条 本协议在履行中如发生争议，双方经协商未能解决的可向物业管理行政主管部门申请调解；调解无效的，可向仲裁委员会申请仲裁，或向人民起诉。 第七条 本协议一式两份，甲乙双方各执一份。 第 本协议自签字之日起生效。

甲方签章： 乙方签章：

代表人： 代表人：

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签订日期： 年 月 日

承 诺 书

本人为泗门XXXX （具体位置，以下称该物业）的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：

一、确认已详细阅读宁波宏基置业有限公司制定的“泗门XXXX业主临时公约”（以下称“本临时公约”）及XXXX物业管理有限公司余姚分公司的住户入住手册（包括前期物业管理服务协议）。

二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约及本入住手册（包括前期物业管理服务协议）。

三、本人同意承担违反本临时公约、入住手册的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时公约、入住手册的行为承担连带责任。

四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时公约、入住手册承诺书一并送交物业管理企业，物业管理企业未收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。

承诺人（签章）：

年 月 日

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