房地产管理之房产测绘论文

房地产管理之房产测绘

[摘要]房产测绘是房地产登记的基础工作，其与房屋建筑面积计算管理是房地产管理的一个重要职能，是对房屋权属和面积进行管理和计量监督的基本手段。本文就房产测绘的内容、意义及如何规范房产测绘行为等问题做了阐述。 [关键词]房产测绘 房地产管理 一、房产测绘的内容

房产测绘工作包括确定房屋位置、形状和面积的房产分幅图、分丘图、分层分户平面图的测绘。房产要素(座落、产权人、产权性质、产别、层数、建筑结构、建成年份、用途、建筑面积、分摊面积、墙体归属等等)的调查，房屋建筑面积的测算及共用建筑面积分摊等以上内容仅使用文字是不能够表述清楚的，容易引出误解、错误，严重时引起产权纠纷，特别是在城市拆迁改造中，经常发生路、街、巷、门牌号等变动，频繁出现房屋分割交易和权属界定等问题，更增加了权属登记的难度和发生错误的可能性。利用房产测绘成果即房地产分幅图、房产分层分户图和地理编码，不仅直观地反映权属登记时的权利状态，而且还可以清楚的看出他们的相邻关系；根据房产测绘图的平面形状、注记的尺寸、界址点坐标、房屋面积和土地面积等，不仅可以起到房地产的量化作用，而且还可以在房屋拆除或自然灭失后追溯权属原状。房产图是房地产产权产籍管理部门进行房地产权属管理的基础资料，与房地产管理紧密相关，为保证它的真实性和准确性，房地产管理部门必须有一支房

产测绘专业队伍对房产分幅图进行修补测、绘制房产分丘图和房屋分层分户面图、编定房屋所在唯一的丘号和幢号等要素、测算房屋建筑面积及分摊共用建筑面积，这些工作均是为房地产管理工作提供准确的和法定的成果，这种行为是与房地产日常管理紧密相连的行政行为。甲级测绘资格单位的测绘资格均由测绘行政主管部门审核，是测绘上的最高资格，其作业范围不受，但实际上，他们仅进行基础测绘，无法从事房屋建筑面积测算和其共用建筑面积分摊。这是因为尽管在测绘资格作业限额规定中，甲级资格单位是无限额地测绘，它指的是测绘各类地图测区的范围大小不受，但没有房屋建筑面积计算及共用面积分摊的内容。属于房地产管理的建筑面积测算工作，仅具备测绘资格而没有房地产管理的相关知识和职能是不能完成的。 二、房产测绘的意义

房屋的建筑面积登记是《房地产权证》要求记载的一项最重要内容。我国房地产登记是实质性审查制度，首先是对建筑面积审查，当事人必须持房屋的图纸及相关资料，通过房产测绘部门，按照《房产测量规范》和相关规定进行实地测量，测绘除房产图，获取房屋空间信息和属性信息的数据，以房产分丘平面图和房屋分层分户平面图作为房产证的附图，在登记中要确保建筑面积等各种要素准确无误，登记错误不仅会给产权方造成经济损失，而且登记部门更要承担相应的法律责任和经济赔偿，所以房产面积的测算要求精确度和100％的正确率。房屋存续时间长，形态面积固定，对产权人利

益关系重大，尤其现在房产交易价格每平方米达几千元甚至万元以上，这对一般公民来说是一个巨大的数字，一旦出现面积登记错误，这种错误将长期存在，难以发现。因此提高房产测绘质量，保证房产面积测算等各种数据的准确、真实、可靠，不仅是对产权人利益的保障，也是对房地产登记公信力的保证。

房产测绘是房产行业的重要依据。构成城市的主体是房屋，对每个城市的房屋的总体情况做适时的统计，反映城市房屋分布情况及各种产别、结构、用途的房屋数量，为城市规划、旧城改造以及制定经济适用住房、廉租房发展计划提供决策依据，此项“房屋基本状况统计”工作是房屋权属登记机关的职责，是一项工作。该项工作量大面广，动态性强，要保持一个城市房屋基本状况统计具备现势性，必须采用科学的放大和现代技术来保证。由于房产分副平面图均采用1：500或者1：1000大比例尺作为测图比例尺，房产分丘平面图和房屋分层分户平面图则一般采用1：100至1：500的大比例尺，有时候也用更大的比例尺1：50米测图，则图上表示的内容较多，有关权属界限名屋产别、建筑结构、层次建成年代、建筑面积、房屋边长等等房产要素，都清晰准确的标记。因此。该项工作的方法是基于房产测绘与房屋调查结果，使用计算机来完成，其中关键环节是利用房产平面图作为载体，将调查结果附着在每一幢房屋上，再汇集成城市房屋数据库，根据需要进行统计与分析。以图管房、以图管证、以图管档、以图管业，防止房屋重登、漏登，防止产权虚报、瞒报起到良好的作用。

房产测绘为其他行业提供决策的依据。房产测绘的成果不仅有房产图，还有房产属性信息和空间数据信息。房产测绘的成果产品，在数量和规格上都较其他测绘成果产品丰富。众多的房产测绘成果，经过分类、统计、整理之后，派生出很多很难得的数据资料。如一个城市或地区的房屋总量，房屋层次分布，人均建筑面积，住宅建设状况以及各种用途房屋的比例等等，这些资料不仅能满足房产的需要，同时也是给城市的整体建设布局、住房制度改革、旧城区拆迁改造、危旧房屋的改造等决策提供数据和依据，并为城市规划、市政工程、环保、绿化等提供相关信息，房产测绘成果将广泛服务于社会的各个方面。

三、规范房产测绘行为，加强监督管理机制

建立和完善房产测绘成果的监督机制。房产测绘要走向测、管分离，测绘成果监督机制是管好房产测绘的重要手段。需按照市场运行规则，按照测、管分离的原则建立和完善行之有效的房产测绘成果监督机制。

1、完善内部的监督管理。随着房地产管理制度的不断完善，房产测绘管理也在不断完善，从收文时填写办文流程，到房屋面积测算结束时的查丈报告等，形成了一套行之有效的表格化管理模式，其中流程表记录办文过程的各环节办文时限，办文过程中前一步骤对后一步骤监督，实现办文内部监督管理。

2、建立畅通的投诉机制。房屋面积测算是消费者关注的热点之一。向社会公开投诉电话，设立投诉信箱，对投诉事项做到事事能

落实，件件有回音，现在还开通了“网上信访”，这些措施使得举报投诉渠道越来越畅通。

3、建立房屋面积预警机制。主要有两个方面：①实行房屋面积测算分摊方案审批制。对于房产测量中权属划分及公共面积分摊方案，实行提前审查。②填写商品房面积对照表。对于预售商品房，在竣工测量时，还应填写面积对照表，分别填写各单元预售面积和竣工面积的差异及其原因，及时反映两次面积测算时存在的问题，找到差异的原因。测绘管理与商品房销售管理相结合，推广使用新版商品房买卖合同(预售)，提倡按套内建筑面积售房，减少房产销售中的纠纷。

4、建立先进的档案管理制度，实行房产测绘产品终身负责制。档案管理是房产测绘工作一项重要内容。每项房产测绘后，其资料都必须按规定及时归档，以备今后查询。将房产测绘数据建立数据库，大大方便用户查询、调档。完整保存房产测绘资料，若干年后也可了解当时房屋测绘的过程，查清当时房产测绘的责任，实现房产测绘终身负责制。

5、加强房产测量队伍的管理，实行房产面积测算专业化、规范化、市场化。从事房产测绘的人员，必须持证上岗。房产面积测算是一项技术性、性都很强的工作，涉及到房产交易、评估、产权等许多问题。因此，建立专业化的房产测绘队伍是房产面积测算专业化、规范化、市场化的有力保证。 四、小结

近年来随着房地产业的迅速发展和房地产市场的日趋完善，人们对房产测绘和房屋面积测量计算管理工作的要求也不断提高。房地产管理部门应根据国家的法律、法规的规定，制定并严格执行关于房产测绘和房屋面积测量计算的规范、规则和有关规定，维护房地产市场各方的合法权益，促进房地产市场的健康发展。