房地产产业链可以定义为围绕房地产商品从土地获得到市场流通所 涉及的相关部 门之间的连接关系。实际上，任何一个产业的成熟与强大，无不以其产业 链的形成和 完整为标志，任何企业的发展壮大也是得益于整个产业的成熟。因此，随 着中国房地 产业的迅速发展，人们对它的关注已不仅止于市场，对产业链的关注度和 重视度也正 日益增强。
一、中国房地产产业链发展现状
中国房地产产业链伴随着房地产业的发展而逐步形成。从上世纪90 年代中期逐
步走向市场化，经过10多年的发展，房地产业已基本形成了一条多个行 业相互依存
的产业链。
首先，房地产产业链基本形成，各环节依存度逐渐增强。中国的房地 产产业链已 涉及到市场研究、产品定位、土地获得、规划及设计、金融、建筑施工、 市场营销、 销售、物业管理、法律咨询等等，具体可以分为以下几大环节，即资金、 土地、设计、
开发、施工、销售和最后的物业管理。在整个链条中，资金贯穿于整个开 发过程的始 末，各大环节环环相扣，缺一不可。而在这个过程中也涉及到了包括金融 机构、政府、 开发企业、规划设计部门、建筑企业、中介代理企业、物业管理公司等众 多机构，它 们之间的依存度正逐步增强，其中任何一个单位或机构的工作出现纰漏， 都可能对整 个产业链的良性发展带来阻碍。
其次，开发企业完成职能转变，产业链专业化程度逐步加强。在房地 产业发展初 期，最早被我国内地接受并效仿的房地产开发模式是从买地、 建造、卖房、 管理几乎 都由一家开发商独立完成的“香港模式” ，许多房地产开发商都是在这种 “一
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条龙” 模式下完成在房地产业的原始积累并实现了全国性的大规模扩张。因此， 在房地产业 发展之初，开发企业承担了房地产开发的大部分环节，开发企业几乎是整 个链条的单 独缔造者。但是，随着代理销售、设计以及顾问等专业中介机构的快速发 展，市场细 分和专业分工逐步兴起，产业链上的各个企业角色定位越来越清晰，而开
发企业则由 全能型开发逐步过渡到专业开发。虽然全程模式或者说集团作战模式依然 存在，但已 非主流，开发企业正在以开放心态和战略眼光与专业机构进行合作，将全 部或部分业 务外包出去，借助行业的资源和力量共同完成开发。因此，产业链开始向 专业化靠拢， 集约化程度也开始加强和提升，链上各个实体各司其职，分工开始明确： 建筑交由专 业的建筑公司去做，销售交由专业的代理公司去做，物业管理交由专业的 物业公司去 做，开发企业则专注于开发。
再次，资本和土地己成为产业链上最重要的两种资源，集聚了产业链 内部最激烈 的竞争。以关系为主要竞争方式的时代早已过去，房地产业已成为资本密 集型产业； 在开发过程中还将占有大量的资源，不可再生的土地便是其中之一。资本 密集、土地 稀缺，不可避免地导致了资金和土地成为产业链上最重要的资源。当前， 房地产业正 在接受宏观调控的洗礼，紧锁银根严控贷款，收紧土地闸门供给放缓。在 此情况下， 资本和土地更加凸现出其重要性，谁占有了这两项资源，谁就能在产业链 的上游端站 稳脚跟让后续环节顺利跟进。在日益趋紧的政策制约、日渐稀缺的土地资 源约束以及 资本市场逐步放宽后，企业竞争焦点和利润中心均逐步上移至产业链条中 的资本和土 地上。因此，在资本和土地这两个环节集聚了产业链内部最激烈的竞争。
在房地产产业链的发展进程中，还存在着一些问题制约着它的进一步 深化和提升。
首先，垂直的产业链条在一定程度上制约了公平游戏规则的制订。我 国现行的土 地所有制度决定了土地必然是房地产价值链的主体和主导方向。无论链条 上
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的哪一个 环节，都必须通过土地才能实现其价值和功能。这样政府就成了房地产价 值链的上游 端，能获得土地的开发商则成了二级利益获得者，其他技术中介如融资伙 伴（银行、 股东等）、开发队伍（顾问、设计、施工、材料供应、 广告）、中介机构（策 划、代 理销售、经纪等）等则是三级利益分配者，其紧密围绕在开发商周围，构 成了整个链 条的下游端。由于是垂直链条关系，上游端掌握了更多的话语权和利益分
配权，上下 游关系是纯粹的甲方乙方关系，并在一定程度上放大了这种效应。因此， 链与链之间 的公共规则在一定程度上是不公平的。
其次，行业标准缺乏，公共规则不规范。与其他制造业相比，房地产 产业链之间 的依存度和成熟度水平较低，缺乏行业标准与公共规则的不规范是其中的 两个重要原 因。正因为每个链条的行业标准普遍缺失，必然使得链与链之间的公共节 点也是含混 不清，出现了一些模糊空间。行业标准缺失的突出问题还体现在产业链上 的取费标准 和成本控制相当不令人乐观，而这常常是衡量一个产业成熟与否的重要指 标之一。不 规范的公共规则、行业机制也是影响产业链中各企业持续发展的阻力。长 时间以来， 土地和资金一直扮演着这个产业核心竞争力的角色，而产业链生存则受到 普遍漠视。 因此，链条上的各合作方对于链与链之间的公共规则在一定程度上不是共 筑，而是蚕 食，由此导致产业整体运行效率下降、交易费用增高、合约信用缺失、潜 规则盛行， 不确定的人为因素不断地增加经营风险和试错成本，这是产业链上各行业 潜在的生存 压力，如果这种压力不能有效地释放，必然使得产业整体发育不良。
再次，产业链各主要环节的收益分配不合理，在一定程度上制约着产 业的集约化 发展。在垂直的产业链条中，上游端掌握大部分利益的分配权。而作为二 级利益获得 者，部分开发商甚至独享了开发过程中价值链的大部分利益，包揽了房
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地 产项目开发 环节中的所有工作，从买地、立项、融资、开发到建造、卖房、物业管理， 面面俱到， 全程参与；而处在下游端的机构为了获得生存的“一杯羹” ，就出现了代 理公司降低 服务佣金、设计公司减低设计费、施工企业为开发商垫资等，来获取生存 的空间。这 些都是典型的以牺牲整体交易费用来追求单体超额利润的做法。各专业分 工不能获得 相应的行业平均利润，不利于塑造平等、竞争有序的市场秩序，不利于房 地产行业的 集约化发展。
最后，系统研究缺乏，宏观引导有待加强。由于产业链较长，房地产 行业需要各 个方面的支持，仅仅强调公司的管理、技术水平的提高是不够的，要研究 并建立上下 游企业之间的高效合作，以实现企业之间信息的高效流转。这样做不但可 以提高市场 的竞争力，对于企业流通成本和交易成本的控制也会起到积极的作用。事 实上，目前 许多开发商都建立了自己的产品供配系统，与供应商建立了动态联盟。而 代理企业与 开发企业之间的高效合作，集中体现了代理公司与开发商的互补效应。然 而，在这一 过程中，从社会层面上，怎样通过系统深入研究，并加强有效引导，仍是 当前必须高 度重视的。
二、中国房地产产业链的未来发展趋向 在新的形势下，中国房地产市场将会调整，产业也面临转型提升。在 这一过程中， 房地产产业链也随之会发生一些变革。
首先，产业链将随着市场的调整而加快整合。在现行房地产业链条的 运行过程中， 还有很多资源没有得到共享与整合，由此导致了产业链提升较慢。可喜的 是，房地产 市场发展到今天，涌现了像万科、金地这样大的房地产商和易居中国这样 大的代理商， 产业集中度已经并将持续得到提高。同时，房地产业与金融业的结合也将 日益紧密。
在此市场趋势下，为了产业的持续发展和企业的良性运转，产业链整合势 在必行，
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并 且将主要表现在上下链之间的整合与链内部的整合。上下链之间的整合将 主要表现在 诸如开发商对于建筑企业的并购与战略联盟，这样将有利于资源共享和节 约成本。链 内部整合则表现在同节点间公司股权转让或大企业对中小企业的并购上， 实际上，这
种趋势已经非常明显。 在资本的助力之下， 房地产行业内部的整合将加速 随着资本 实力的提升，在行业整合的初期，土地市场的竞争将更加激烈，行业进入 门槛将随之 提高；在整合的中期，则是并购高发期，并且大多是以上市公司并购非上 市企业的形 式出现；在整合的后期，多寡头竞争的局面将形成，上市公司之间的联合 与合作将成 普遍现象。在产业链的整合过程中，金融资本和产业资本的结合将加快整 合的速度、 加大整合的力度，而且，随着融资多元化发展，金融资本将进一步推动房 地产产业链 的整合与行业集中度的提升。
其次，各环节分工将愈加明细，专业化程度将进一步提高。市场化进 程的不断深 入必然导致传统意义的集团作战或者说“一条龙”的发展模式被专业化的 开发模式取
代。房地产产业链的各环节分工将愈加明细， 专业化程度将得到很大提高， 并主要表
现在产业专业化、 产品专业化和人才专业化。 产业专业化， 即从规划设计， 到动工建 设，到装修销售，都由不同的专业公司提供产品或者服务，集成了产业链 上的各种资
源。产品专业化，其中之一是“细” ，即细分市场。对于中国绝大多数房 地产企业来 说，想占领每一个层次市场已经越来越不现实，因此将有更多企业在房地 产某个子行 业或细分市场上集中力量，确立和加强自己的细分优势，以较为超然的态 度
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参与竞争， 在自己的细分市场内取得胜利。当产业专业化和产品专业化发展到一定程 度的时候， 必然要求从业人员的专业化。事实上，房地产专业化人才的培养和培训已 成为业内关 注的重点，并开始形成规模。这种分工细化的趋势既有利于专业化程度的 提高，也能 加速产业链的提升发展。
与成熟的产业相比，中国房地产业还有许多路要走。而一个成熟的房 地产产业链 需要多方的密切协作、良性循环、平稳创造价值、利益合理分配，各链条 环节有条不 紊地严格遵循一套完整规范的市场游戏规则，才能保证产业的稳定和繁 荣。
注：本文受上海市哲学社会科学规划课题资助（课题批准号：200 7BJB0 0 2） [02]
来源：《中国房地产》2 0 0 8年第0 2期 作者：上海易居房地产研究院 周海平 希望以上资料对你有所帮助，附励志名 3 条：
1、积金遗于子孙，子孙未必能守；积书于子孙，子孙未必能读。不如积 阴德于冥冥之中，此乃万世传家之宝训也。 2、 积德为产业，强胜于美宅良田。
3、 能付出爱心就是福，能消除烦恼就是慧。
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